최근 우리나라 은행권에서 주택담보대출(이하 주담대)에 대한 규제가 대폭 강화되고 있는 가운데, 우리은행을 제외한 대부분의 은행들이 주담대 공급을 중단하면서 실수요자들 사이에서 우려의 목소리가 커지고 있습니다. 특히 유주택자들의 대출 제약이 심화되면서, 이들이 갈아타기, 상속, 이사 등의 이유로 주택을 거래하거나 대출을 받는 것이 사실상 어려워졌습니다. 이번 변화는 가계부채 관리의 일환으로 정부의 강력한 규제 요구에 따라 이뤄졌으며, 그 결과 금융시장의 대출 흐름에도 큰 영향을 미치고 있습니다.
주담대 규제에도 불구하고 급증하는 가계대출
2024년 9월 초, 국내 5대 은행의 가계대출 잔액은 5일 만에 약 1조 3천억 원 가까이 증가했습니다. 이러한 증가세가 지속된다면 9월 한 달 동안 가계대출이 약 7조 7,000억 원 증가할 것으로 전망되고 있습니다. 이는 이전 달의 9조 6,259억 원에 비해 적지만, 7월과 6월의 증가폭을 웃도는 수치입니다. 이는 정부의 대출억제 정책과 은행들의 주담대 제한 조치에도 불구하고 가계대출이 멈추지 않고 있다는 사실을 보여줍니다. 특히, 주담대에 대한 규제가 강화되자 대출 수요는 상대적으로 규제가 덜한 신용대출로 몰리는 '풍선효과'를 일으키고 있습니다.
정부는 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계를 도입하고, 주요 은행들은 주택담보대출을 제한하는 등 다양한 규제책을 시행하고 있지만, 가계대출 증가세는 여전히 강세를 보이고 있습니다. 특히 5대 은행의 신용대출은 하루에 1,000억 원씩 증가하며 그 속도가 빠르게 가속화되고 있습니다. 9월 초 기준으로 신용대출 잔액은 전월 말 대비 4,759억 원이 증가했으며, 이는 하루 평균 약 952억 원이 증가한 수치로, 지난 8월 하루 평균 증가액(274억 원)보다 4배 이상 빠른 속도입니다.
주담대가 막힌 수요자들의 신용대출 몰림 현상
주담대 규제가 강화되면서 신용대출로 몰리는 현상이 더욱 두드러지고 있습니다. 5대 은행의 주담대 잔액은 6개월 연속 증가세를 이어가고 있으며, 규제 강화 이후에도 매일 약 1,000억 원씩 신용대출이 늘어나고 있습니다. 이는 주담대가 막힌 대출자들이 신용대출로 몰리면서 발생한 현상으로, '규제의 풍선효과'로 분석됩니다.
예를 들어, 은행들이 유주택자에게 주담대를 제공하지 않거나 제한하면서, 유주택자들은 대출이 비교적 덜 제한된 신용대출로 눈을 돌리게 되었습니다. 이러한 상황에서 주담대 수요는 신용대출로 이동했고, 이로 인해 신용대출이 급증하게 된 것입니다.
이와 더불어, 은행 대출이 막힌 개인들이 제2금융권으로 이동하면서 카드론과 같은 고금리 대출이 급증하는 현상도 나타나고 있습니다. 2금융권에서 대출 수요가 증가하는 가운데, 카드론 잔액은 역대 최고치를 기록했습니다. 7월 말 기준으로 9개 카드사의 카드론 잔액은 41조 2,266억 원으로 역대 최고 수준에 도달했습니다. 이러한 고금리 대출로의 이동은 가계부채 문제가 심화되는 또 다른 원인으로 작용하고 있습니다.
은행권의 주담대 제한 조치와 실수요자들의 반발
주요 은행들은 주담대 규제를 더욱 강화하고 있습니다. 예를 들어, 신한은행은 9월 10일부터 유주택자가 추가로 주택을 구입하는 목적으로 주담대를 받는 것을 금지하고 있습니다. 또한 기존 주택을 처분하는 조건으로도 주담대를 받을 수 없게 하면서 실수요자들의 반발을 사고 있습니다.
이러한 조치는 KB국민은행, 카카오뱅크 등도 비슷한 시기에 도입하며, 1주택자의 주담대 이용이 대폭 제한되고 있습니다.
대표적으로 신한은행은 주택을 새로 구입하려는 사람에게만 주담대를 허용하며, 기존 주택을 처분하려는 유주택자에게도 주담대를 내주지 않기로 했습니다. 또한, 주담대 거치 기간도 없애고, 신용대출 한도도 개인 연 소득 내로 제한하는 등 강도 높은 규제를 시행하고 있습니다.
이로 인해 주택을 넓히거나 이사 계획을 세우고 있던 실수요자들은 불만을 표출하고 있습니다. 온라인 커뮤니티에서도 "집 가진 유주택자만 죄인이 된 것 같다"는 등 강도 높은 비판이 쏟아지고 있습니다.
2금융권으로 몰리는 수요와 보험사 대출
주담대가 제한되면서 일부 수요는 제2금융권으로 이동하고 있습니다. 보험사들 역시 주담대 상품을 운영하고 있지만, 은행권의 대출 제한이 강화되면서 보험사로의 대출 수요가 급증하고 있습니다. 한화생명의 경우, 9월 첫째 주가 끝나기도 전에 주담대 물량이 조기 소진되었으며, 삼성생명도 유주택자의 추가 주택 구입을 위한 대출을 중단했습니다.
우리은행의 예외적 대출 허용 조건
대부분의 은행이 유주택자를 대상으로 한 주담대와 전세자금대출을 중단하거나 제한한 상황에서, 우리은행은 실수요자의 금융 불편을 줄이기 위해 일부 유주택자도 특정 조건을 충족할 경우 대출을 받을 수 있도록 하는 예외 조항을 발표했습니다. 우선, 우리은행은 2024년 9월 9일부터 무주택자에 한해 주택담보대출과 전세자금대출을 공급하는 것을 원칙으로 하고 있습니다. 그러나, 이는 실수요자의 피해를 막기 위한 정책적 배려와 이복현 금융감독원장의 강력한 주문에 따라 다소 완화된 조건을 적용하게 되었습니다.
예를 들어, 결혼을 앞둔 예정자는 주택을 소유한 부모 등의 가족이 있더라도, 청첩장이나 예식장 계약서 등의 증빙 서류를 제출하면 주담대와 전세자금대출을 받을 수 있게 됩니다. 이는 주택 구입이나 임차가 반드시 필요한 실수요자에게는 꼭 필요한 정책적인 지원으로 볼 수 있습니다.
또한, 상속받은 주택의 경우도 예외적으로 주담대를 허용하고 있습니다. 대출 신청 시점으로부터 2년 이내에 주택을 상속받았다는 상속결정문을 제출하면, 해당 주택이 유주택자로 분류되더라도 대출이 가능합니다. 이는 예기치 않게 주택을 상속받아 부득이하게 유주택자가 된 상황에서, 주택을 처분하거나 새로운 주택을 구입하려는 실수요자에게 도움을 줄 수 있는 방안입니다.
우리은행은 이직, 발령, 자녀의 학업 등으로 불가피하게 수도권으로 이사를 해야 하는 경우에도 전세자금대출을 허용하고 있습니다. 예를 들어, 직장 발령으로 수도권 지역으로 이주가 필요한 유주택자가 인사 발령문 등의 증빙자료를 제출하면 전세자금대출을 받을 수 있습니다. 또한, 자녀가 수도권으로 진학하거나 전학을 가는 경우에는 가족관계증명서나 재학증명서 등의 서류를 제출하여 예외적으로 전세자금대출을 받을 수 있게 됩니다.
특히, 건강 문제로 수도권의 병원에서 장기 치료나 통원이 필요한 경우에도 예외적으로 대출이 가능합니다. 본인 또는 가족이 1년 이상 치료를 받아야 하거나 요양을 해야 한다면, 가족관계증명서와 소견서 등을 제출하면 전세자금대출을 받을 수 있도록 허용되었습니다.
이러한 예외 조항들은 우리은행이 실수요자 보호를 우선으로 하여 마련한 조치로, 대출 규제가 지나치게 엄격해 실수요자들이 피해를 입는 것을 방지하고자 한 정책입니다.
정부의 추가 대출 규제와 전망
정부는 가계대출 급증을 억제하기 위해 추가적인 규제를 도입할 계획을 검토 중입니다. 특히 빠르게 증가하는 신용대출과 카드론 한도를 제한하는 방안이 유력하게 논의되고 있습니다. 금융당국은 신용대출 한도를 연소득 내로 축소하는 등의 추가 대책을 고려하고 있으며, 가계부채 억제를 위한 전방위적인 규제 강화를 추진하고 있습니다.
가계부채의 급증세가 지속되는 가운데, 정부와 금융당국은 대출 규제를 통해 가계부채를 억제하려는 노력을 이어가고 있지만 규제가 강화될수록 대출 수요는 더 높은 금리의 제2금융권으로 이동하거나, 신용대출로 몰리는 등의 '풍선효과'가 발생하고 있어, 보다 세밀한 대책이 요구되고 있습니다.