오는 9월부터 수도권을 중심으로 주택담보대출(주담대)에 대한 규제가 더욱 강화될 예정입니다. 최근 수도권 집값이 상승하고 대출이 급증하자, 정부는 이를 억제하기 위해 지역별로 차등화된 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 시행하기로 했습니다. 이번 규제로 인해 수도권 대출 한도가 크게 줄어들어, 수도권 내 주택 구입을 계획 중인 많은 사람들이 대출에 어려움을 겪을 것으로 예상됩니다.
2단계 스트레스 DSR 규제: 무엇이 달라지나?
오는 9월 1일부터 시행되는 2단계 스트레스 DSR 규제는 은행권 대출에 대해 더욱 강화된 스트레스 금리를 적용합니다. DSR은 연소득 대비 연간 상환해야 할 대출 원리금 비율을 뜻하며, 은행권에서는 이를 40% 이하로 유지해야 합니다. 이번 규제는 대출 금리가 상승할 가능성에 대비하여 스트레스 금리를 적용, 이를 대출 한도 계산에 반영하는 방식으로 대출 가능 금액을 줄이는 것입니다.
2단계 규제에서는 당초 0.75%로 계획된 스트레스 금리가 수도권 주담대에 한해 1.2%로 상향 조정됩니다. 이에 따라 수도권 내 주택을 구입하려는 연소득 5,000만 원 기준의 차주는 기존보다 최대 2,800만 원 정도 대출 한도가 줄어들게 됩니다. 반면 비수도권의 경우 0.75%의 스트레스 금리가 적용되어, 대출 한도가 약 1,300만 원 감소할 것으로 예상됩니다.
2금융권에도 적용되는 스트레스 DSR
이번 규제는 은행권뿐만 아니라 새마을금고, 저축은행 등 2금융권에도 처음으로 적용됩니다. 2금융권 주담대에는 0.75%의 스트레스 금리가 부과되며, 이는 9월부터 적용됩니다. 이로 인해 대출 문턱이 더욱 높아지게 되어, 대출이 어려워질 전망입니다.
가계대출 증가에 대한 금융당국의 대응
금융당국이 이처럼 강력한 대출 규제를 시행하는 이유는 수도권을 중심으로 가계대출이 폭증하고 있기 때문입니다. 2024년 8월 현재, 5대 은행의 주담대 잔액이 7조 6,000억 원으로 급증했고, 이 추세는 9월에도 지속될 것으로 보입니다. 이로 인해 수도권 주택시장이 과열될 가능성이 높아지자, 정부는 수도권 주담대 규제를 강화하는 '핀셋 규제'를 도입하게 되었습니다.
금융당국은 또한 내년부터 전세대출을 포함한 모든 가계대출에 대해 내부관리 목적의 DSR을 산출하고, 이를 바탕으로 은행별 DSR 관리계획을 수립할 계획입니다. 가계대출 증가 속도가 예상보다 빠를 경우, DSR 적용 범위를 확대하는 선제 조치로 해석됩니다.
수도권 대출 규제에 따른 시장 반응
이번 대출 규제 강화로 인해, 수도권의 주택 매수 심리가 크게 위축될 것으로 예상됩니다. 한국은행이 발표한 8월 주택가격전망지수는 118로, 지난 2021년 10월 이후 최고치를 기록했습니다. 하반기 한국은행의 금리 인하가 유력하게 점쳐지는 상황에서, 대출 규제가 강화되면 부동산 시장 과열을 막기 위한 추가 대책이 이어질 가능성도 있습니다.
금융당국의 추가 대책과 은행권의 반응
김병환 금융위원장은 가계대출 증가 추이를 면밀히 점검하고, 필요시 DSR 적용 범위 확대나 주택담보대출 위험가중치 상향 등의 추가 조치도 검토할 것이라고 밝혔습니다. 이러한 조치는 은행들이 자본비율을 유지하기 위해 가계대출을 줄이게 할 것으로 예상됩니다.
은행권은 현재 추진 중인 신사업을 활성화하기 위해 비금융회사 지분 취득 규제 완화와 금융지주 내 계열사 간 데이터 공유 허용 등의 규제 개선을 건의했습니다. 이와 함께 실수요자의 불편을 최소화하기 위해, 주담대에 스트레스 금리를 상향하더라도 제한적인 영향을 미치도록 노력할 것이라고 밝혔습니다.
이번 2단계 스트레스 DSR 규제는 수도권 내 주택을 구입하려는 실수요자들에게는 큰 영향을 미칠 것으로 보이며, 앞으로 대출 규제와 금리 변동에 따라 부동산 시장이 어떻게 변화할지 주목됩니다. 실수요자들은 이러한 규제 변화를 주의 깊게 살피고, 신중하게 대출 계획을 세워야 할 것 같습니다.